Quand mon achat immobilier devient-il rentable ?

Vous souhaitez effectuer un investissement locatif et vous vous demandez en combien de temps il pourra être rentable ? Plusieurs méthodes de calcul peuvent être réalisées pour calculer la rentabilité de votre achat. Il sera nécessaire pour cela de connaître les revenus de votre location ainsi que les dépenses réalisées. Nous vous aidons ici à mieux comprendre les méthodes de calcul afin de savoir en combien de temps vous aurez rentabilisé votre achat.

Combien de temps faut-il pour rentabiliser un achat immobilier ?

Le temps nécessaire pour rentabiliser un achat immobilier dépend de plusieurs facteurs tels que le prix d’achat, les coûts d’entretien, les taux d’intérêt de l’emprunt hypothécaire, les revenus locatifs (si vous envisagez de louer la propriété), l’évolution des prix du marché immobilier, etc.

Un moyen courant de mesurer la rentabilité d’un investissement immobilier est d’utiliser le « cash flow » ou flux de trésorerie net. Le cash flow net est le montant d’argent qui reste après avoir soustrait toutes les dépenses liées à la propriété (comme les taxes foncières, l’assurance, l’entretien, les charges de copropriété, etc.) des revenus locatifs ou des économies réalisées en cas d’auto-occupation.

Le temps de rentabilisation est le nombre d’années qu’il faut pour récupérer votre investissement initial à partir des flux de trésorerie nets générés par la propriété. 

Exemple de calcul de rentabilisation

Supposons que vous achetez une propriété pour 200 000 euros et que vous prévoyez de la louer. Les revenus locatifs mensuels s’élèvent à 1 500 euros, soit 18 000 euros par an. Vous avez un prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt de 3,5 %, et les autres dépenses annuelles (taxes, assurance, entretien, etc.) s’élèvent à 6 000 euros.

Calcul du cash flow net annuel:

Revenus locatifs annuels – Dépenses annuelles = 18 000 € – 6 000 € = 12 000 €

Calcul du temps de rentabilisation:

Investissement initial / Cash flow net annuel = 200 000 € / 12 000 € = 16,67 ans

Dans cet exemple, il faudrait environ 16,67 ans pour récupérer votre investissement initial grâce au cash flow généré par la propriété. Cependant, n’oubliez pas que cet exemple est simplifié et ne prend pas en compte les fluctuations du marché immobilier, les augmentations potentielles des loyers, les réparations imprévues, ou les avantages fiscaux qui pourraient affecter le résultat final.

Quelles sont les étapes d’un achat immobilier pour le mettre en location ?

L’achat d’un bien immobilier en vue de le mettre en location nécessite de suivre plusieurs étapes pour s’assurer d’une transaction réussie et de préparer la propriété à être louée. Avant de commencer votre recherche déterminez clairement vos objectifs d’investissement, tels que le budget, le type de propriété que vous recherchez (appartement, maison, studio, etc.), la localisation, le rendement attendu, etc. Vérifiez ensuite votre capacité d’emprunt et assurez-vous d’avoir les fonds nécessaires pour couvrir l’acompte, les frais de notaire et autres frais liés à l’achat immobilier.

Cherchez des biens correspondant à vos critères sur des moteurs de recherche immobilier et effectuez des visites pour évaluer leur potentiel locatif, leur état général et leur emplacement. Une fois que vous avez trouvé une propriété qui vous intéresse, faites une offre d’achat auprès du vendeur ou de l’agent immobilier.

Une fois l’offre acceptée, finalisez le financement de l’achat en obtenant une offre de prêt hypothécaire ou en réunissant les fonds nécessaires, puis, signez l’acte de vente chez le notaire et devenez officiellement propriétaire de la propriété.

Avant de mettre la propriété en location, assurez-vous qu’elle est en bon état et conforme aux normes de sécurité en vigueur. Effectuez les travaux nécessaires et nettoyez la propriété. Vous pouvez mettre en place un loyer compétitif en fonction du marché local et des caractéristiques du bien.

Rédigez un contrat de location en précisant les termes et conditions de la location, les responsabilités du propriétaire et du locataire, la durée du bail, etc. Faites la promotion de la propriété en utilisant des annonces en ligne, des panneaux, des agences immobilières, etc. Sélectionnez soigneusement les locataires en vérifiant leurs références, leur solvabilité et en réalisant une enquête de crédit.

Comment calculer la rentabilité d’un achat immobilier ?

Le calcul de la rentabilité d’un achat immobilier peut être effectué de différentes manières, mais l’une des méthodes courantes est d’utiliser le rendement locatif ou le taux de capitalisation.

Revenus bruts annuels

Pour un bien locatif, multipliez le loyer mensuel par 12 pour obtenir les revenus bruts annuels. Si vous envisagez d’occuper la propriété vous-même, estimez la valeur locative de biens similaires dans la région pour obtenir les revenus bruts annuels potentiels.

Dépenses annuelles

Incluez toutes les dépenses associées à la propriété, telles que les taxes foncières, l’assurance, les charges de copropriété (si applicable), les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion locative (si vous engagez un gestionnaire), les coûts d’emprunt hypothécaire, etc. Si vous prévoyez d’occuper la propriété vous-même, prenez en compte les frais d’entretien et les autres coûts associés.

Revenu net annuel

Soustrayez les dépenses annuelles des revenus bruts annuels pour obtenir le revenu net annuel.

Rendement locatif ou le taux de capitalisation

Divisez le revenu net annuel par le prix d’achat de la propriété (ou par la valeur marchande actuelle si vous l’avez déjà possédée pendant un certain temps) et multipliez le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.

(Revenu net annuel / Prix d’achat) x 100

Le rendement locatif ou le taux de capitalisation vous donne un pourcentage qui représente la rentabilité de votre investissement immobilier. Un rendement plus élevé est généralement préférable, car cela signifie que vous réalisez un meilleur profit par rapport à l’argent investi.

De combien doit être le rendement locatif pour un investissement immobilier rentable ?

Un rendement locatif attractif est généralement considéré comme étant d’au moins 5 % à 8 %, mais cela peut aller plus haut ou plus bas en fonction des circonstances. Un rendement locatif élevé est préférable, il montre que l’investissement génère un bon flux de trésorerie par rapport à l’argent investi. Un rendement plus élevé peut également être associé à un niveau de risque plus élevé, comme investir dans des quartiers moins sûrs ou dans des propriétés nécessitant des réparations importantes.

Gardez à l’esprit que le rendement locatif n’est qu’un aspect de l’investissement immobilier. D’autres facteurs tels que l’appréciation potentielle de la valeur de la propriété, les économies fiscales, la diversification de votre portefeuille d’investissement, et vos objectifs financiers personnels doivent également être pris en compte lors de l’évaluation de la rentabilité globale d’un investissement immobilier.